五礦困守營口產業園

【中鎢在線新聞網-鎢新聞】

“7年過去了，感覺好像沒啥變化。”出租車師傅不愿意打表，談好了價錢才同意搭載記者去一探五礦營口產業園，“那邊一般都沒人樂意去，回來根本就拉不到人。”

2006年，為響應國家振興東北、環渤海開發開放的號召，央企五礦集團在營口沿海產業基地中圈下30.4平方公里土地，計劃投資300億元打造一個全新的產業新城——五礦營口產業園。作為國內首個由企業主導建設、運營的產業園區，營口產業新城不僅是五礦探尋大型商貿企業實業化轉型之舉，同時也是其在產業地產領域的試水之作。然而，在整個沿海產業基地和營口新區被普遍質疑為“鬼城”的背景下，作為該區域的標志性園區，五礦營口產業園也備受“空園”的指責。

記者在現場探訪時發現，園區目前的招商情況并不理想，配套的住宅銷售更是陷入停滯。以新加坡裕廊工業新城為模板的五礦營口產業園，并沒有如計劃中那樣順理成章地繁榮起來。

“現在只是把招商和銷售的進度放緩，產業新城的打造需要時間和耐心。兩三年后再看的話，這里會既好看又紅火。”五礦產業園發展有限公司副總經理趙錦明對記者表示，假以時日，營口園區必將形成產城共融的局面，并迎來“賺大錢”的好日子。然而產業地產人士則指出，五礦當初投資營口產業園就有戰略失誤的嫌疑。畢竟，營口的戰略地位、資源稟賦和發展潛力很難支撐如此巨大體量的產業新城。“產業的定位和面臨的競爭都令人擔憂，而住宅銷售更是被擠壓得沒有空間，兩方面都存在問題，何談造城和盈利？”

雪上加霜的是，記者在現場采訪時發現，曾經親密無間的開發商和地方政府之間也遭遇了“七年之癢”，種種嫌隙叢生，也為這個產業新城的未來蒙上一層陰霾。

招商之困

五礦營口產業園所在的沿海產業基地是遼寧省“五點一線”沿海經濟帶園區之一，最初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。

按照五礦產業園的總體規劃，園區建設將以“具有國際競爭力的高科技金屬加工及裝備制造產業園”為戰略出發點，重點發展裝備制造、鋼材精深加工、精密機械及儀表制造、新材料應用等四大主導行業，以及現代物流和現代商貿服務兩個支撐行業，計劃用15年時間，把園區建設成為產業集群優化、投資環境優良、生態環境優美的現代化產業園。項目分三期，其中一期面積達7.6平方公里，二期達12.4平方公里，而三期的冶金重裝備區為10.4平方公里。

“目前一期已經招來36家企業，簽約總額達到350多億元。”趙錦明說，“一期入園企業的開工率達到了90%，投資強度達到1460萬元/畝，其中政府投入1160萬元/畝，五礦投入300萬元/畝，還剩下400多畝土地沒有招完。”

在五礦產業園內的五礦大廈招商中心，工作人員顯得憂心忡忡，“遠沒有達到預期的效果，招商壓力比較大，我們現在必須堅持下去。”

站在五礦大廈頂層能夠向南眺望到整個沿海產業基地的輪廓，到處可見暫時停工的廠房、大片雜草叢生的荒地和空曠的道路。

這座園區內僅有已建成運營的寫字樓——五礦大廈，其辦公面積總計達10萬平方米，投資近13億元，招商情況也不容樂觀。在大廈一層企業名牌展示區內，只有2個企業標牌——五礦營口產業園和當地一家銀行。而旁邊作為商業配套的營口五礦豪生大酒店，也是門可羅雀。富麗堂皇的大廳內只剩下保安和服務人員，看不到客人入住登記的跡象。

五礦產業園的建筑施工方之一的二十三冶建設集團遼寧分公司，其項目部緊閉的鐵門上已是銹跡斑斑，門前的垃圾堆上以及工棚四周雜草叢生，大門正對面的廣告牌上，“攜手五礦，共贏未來”的標語格外醒目。

“好像早已經從園區撤走了。”現場施工人員對記者說。

趙錦明坦承，當初投資時有一點判斷失誤。“誰也預料不到，剛開始建就碰到了全球金融危機，國內外的經濟形勢都在下滑，招商和園區建設都受到了一定的沖擊。”

在經歷了2008年金融危機沖擊而一度停滯后，五礦營口產業園在2009年國家4萬億元投資的熱潮下重整旗鼓，但目前招商前景仍不樂觀。

壓力之下，招商成為第一要務，甚至門檻也在不斷下調。作為濱海旅游城市，營口對于引入產業的污染指標非常嚴苛，但五礦營口產業園招商人士對記者表示，“達到3級環評標準就可以入園了。”

這種低門檻也引發業內人士的強烈質疑，一旦引入了冶金、化工類高污染產業，不僅與五礦所宣稱的“宜業宜居的綠色工業新城”理念不符，同時也背離了營口海濱旅游城市的定位。

該人士還表示，園區還為入園企業爭取到最為優惠的政策。“企業的土地使用稅減半，稅收享受‘兩免兩減半’以及沿海產業基地的所有優惠政策。對于入園的企業高管，人數不超過20人的話，個人所得稅3~5年減半，甚至可以幫助他們運作全免的。”

盡管優惠多多，但與“具有國際競爭力的高科技金屬加工及裝備制造產業”的招商目標仍相距甚遠。在記者得到的部分入駐企業名單中，僅有河北東旭集團以及康師傅飲品兩家企業稱得上具有國際競爭力，其余大多是食品、飲料類的生產企業和電子信息類的營口本土企業。

盈利懸疑

在產業新城的建設中，住宅將成為早期盈利的重要保障，其滾動開發源源不斷的現金回籠能夠保證園區建設的順利進行。而五礦營口產業園最初的算盤也是這樣打的，其規劃按照“433”的比例進行：40%的產業用地，30%的商業和居住用地，其余30%則為市政配套工程。在一期園區中，商住項目規劃占地2平方公里，建筑面積超過150萬平方米。

據悉，目前五礦產業園有兩個住宅項目：鉑海岸與鉑海灣，一期建筑規模總量逾50萬平方米。鉑海岸目標客戶是五礦產業園入園企業的中高級管理層，鉑海灣則主要吸引本地高端客戶群，產品以別墅、洋房為主。

然而，盡管兩個項目總計投入在3億元左右，目前銷售回籠的資金卻尚無法覆蓋所投入的成本。鉑海岸銷售接待中心的門前人跡罕至，反而堆放著不少建筑廢料。

按照銷售人員的介紹，鉑海岸的高密度小高層產品土地加建安成本已經達到2800元/平方米，而現在已經報出3000元/平方米的售價，幾乎是虧本在賣，成交數依然寥寥。“所以，現在住宅的銷售已經逐漸停了下來。”該人員抱怨道，目前的營口消費能力不足，同時所建的樓盤產品也與市場不匹配。“由于目標客戶群是入園的企業管理層人員，但現在招商都這么困難，何談住宅的購買力？營口目前的整體住宅存量，至少要消化5~6年時間。”

相關數據顯示，2007~2012年，營口房地產投資從22.84億元上升至240.40億元，5年間增長逾10倍，而扣除掉房地產投資后的全市固定資產投資總額，5年間增長還不到2倍。2011年，營口房地產投資占固定資產投資的比例達到5年來的峰值——29.38%。

在住宅為主力的固定資產投資拉動下，營口GDP已經連續5年排名遼寧省第一，然而其“工業強市”的旗號似乎要打上一些折扣。在上海易居房產研究院2012年頒布的《中國城市房地產市場風險排行榜》中，營口位列第26位，被指“由于市場容量有限，過強的開發力度導致城市產生供過于求的市場風險”。

2012年，營口市42個重點地產項目未來潛在供應量達到1362.67萬平方米，其中僅五礦營口產業園所屬方的沿海產業基地，在售的住宅項目就超過20個，規劃建筑總量逾500萬平方米，而營口市區只有不到70萬的常駐人口。

住宅短期內指望不上，五礦的盈利來源主要還是土地招商。根據雙方協議，一旦成功引入企業落戶園區，五礦不僅能從入園企業身上獲得土地運營收益，還可以獲得服務性收入。

五礦營口產業園工業人員向記者介紹，“根據投資的相關額度，土地的價格可以優惠在130元/平方米，平均每畝不到8萬元。”

“價格很低廉，但是我們能夠略有盈利。”趙錦明表示，畢竟，地方政府會有相應的補貼。

但一位產業地產操盤者對記者稱，很多地方政府囿于財政壓力，在補貼方面容易拖延，“口惠而實不至”，甚至直接用土地代替現金進行補貼。

蜜月到裂紋

2006年，五礦集團響應國務院“振興東北老工業基地”的號召，投身遼寧沿海經濟帶開發建設。能夠和這樣一個具有影響力和強大實力的央企聯袂，營口市政府自然給予五礦最大限度的優惠和便利，雙方進入關系融洽的蜜月期。

就在2006年，經國資委批準，營口市人民政府控股下的營口中板廠被無償劃撥給五礦集團。目前，五礦中板廠已經成為集團旗下的骨干企業。

投桃報李，五礦營口產業園在當時一片鹽堿灘涂上篳路藍縷，投入了超過300億元的巨資進行開發建設。為促進園區招商引資的順利推進，五礦同時扮演著土地一級開發商以及物業服務商的角色；它既可以是入園企業的房東，又可以是它們的合作伙伴，甚至，五礦還要利用自己在當地關系充當“掮客”——為入園企業與政府、銀行之間的對接穿針引線。然而隨著時間的推移，尤其是2009年4萬億元投資的熱潮下營口對于土地財政的“過分熱衷”，無形中使地方政府和開發商的關系產生嫌隙。

2009年救市計劃推動下的城鎮化快速延伸到三、四線城市，營口便是這些四線城市中的代表之一。營口市政府通過迅速而持續地提高土地供應量，吸引了包括萬科、保利、恒大等房地產企業的進駐。這個以往籍籍無名的海濱小城，仿佛在一夜之間成為了龍頭房地產開發商的投資新寵。

五礦產業園負責人在此前接受媒體采訪時曾大倒苦水，認為營口的城市升級過分依賴土地財政，導致城市和產業整體發展速度遠遠跟不上房地產開發的速度。

“目前不少產業新城動輒幾十平方公里，土地城鎮化速度遠遠快于人口和產業城鎮化速度，新城變空城的危機非常大。”國家發改委城市和小城鎮改革發展中心研究員易鵬對記者表示。

營口尤其是沿海產業基地住宅的過度放量，完全打亂了五礦產業園以住宅滾動開發回籠資金建設園區的預定計劃。

“如今住宅建好了賣不動，反而要等待招商來刺激，整個就是一個待解的僵局。為了履行央企的社會責任，五礦確實作出了很大的犧牲。”五礦營口產業園人士說。

經濟學博士周建成向記者指出，“從產品銷售難度來看，住宅、商業、辦公、產業的銷售難度是依次遞增的。如果一個地區連住宅都賣不動，說明當地人口很少，而且人口后續導入不足。這種情況下，城市的消費能力也是非常差的，產業就更做不起來。”

雙方的嫌隙不止于此。五礦營口產業園內部人士對記者透露，營口老邊區政府已經拖欠了五礦2.6億元款項。2010年，五礦與老邊區政府進行產業園區三期土地出讓協商的時候，由于多次土地置換程序導致其中3平方公里的土地至今沒有著落。“政府既沒有把地交給我們，又沒有把2.6億元的預付款項退還給我們，反而還拿了這些錢去做其他項目開發。”該人士說。

在五礦大廈與五礦豪生酒店旁，荒置著一片白色的住宅樓盤。據當地人士介紹，該項目是西藏藏業集團開發的“麗湖名居”。幾年前，由于西藏藏業集團同時操作多個住宅項目導致資金鏈斷裂，開發商卷款逃走，麗湖名居最終變為爛尾工程，只能由沿海產業基地管委會托管。

“這塊地本來是交給五礦來做的，但政府看到五礦建好了五星級酒店，認為這片區域價值一定會提升，就把這塊地以更高價格賣給了西藏藏業”，該人士說，“結果不僅項目爛尾，還得罪了五礦”。

營口的發展陷入多重困局，不得不令人思索該區域是否具有發展產業新城的基礎。“一個地方只有具有資源稟賦的比較優勢才能發展產業新城，其中包括良好的產業基礎、人才資源、資金優勢等方面。但從營口的生產要素來看，很難找到其資源稟賦所在。這樣一來，產業新城的發展就成為了空中樓閣，無所支撐。”周建成表示。

不過，趙錦明仍然對五礦營口產業園的未來充滿信心。

“只需等上2~3年，五礦產業新城目標必定會初具規模。”趙錦明說，“隨著新一屆國家領導人對于中國經濟的調整、改革與推進，中國經濟形勢未來會更好，包括沿海產業基地相關政府職能部門的陸續搬遷入住，這里的人氣會越來越紅火，盈利水平也會大大提升。”

顯然，暫時的困局并未阻擋住五礦拓展產業地產的雄心。“目前，五礦在汕頭打造的商貿物流產業新城面積達到4.8平方公里，公司同時還在與北京通州區政府密切商談產業新城建設的事宜，園區面積初步定為4.6平方公里。”五礦內部人士透露。

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